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Cronoslive

Finaciación

El funcionamiento financiero de las cooperativas de vivienda a fecha de hoy está totalmente definido por la normativa estatal y por las normativas propias de cada comunidad autónoma.
Cronoslive es consciente de las preocupaciones de los interesados por adquirir vivienda siguiendo el modelo de las viviendas de cooperativa, por ello nuestra prioridad es dar toda la información y garantías posibles a nuestros clientes.
Es cierto que el modelo de la cooperativa de viviendas no es nuevo y que gracias a su utilización en los últimos años se ha trabajado mucho para mejorarlo y ampliar las garantías de todo el proceso tanto por el sector privado: sector bancario, introduciendo productos específicos y protegidos; como por el sector público: comunidades autónomas, regulando toda su actividad mediante diferentes normativas.

De esta manera el funcionamiento financiero convencional de una cooperativa queda establecida por su órgano gestor que es quien define el proyecto, que establece el calendario económico de la cooperativa que en la mayoría de los casos dispone de los siguiente puntos:

  1. Pre-inscripción. Apuntarse al proyecto como interesado para dar cuenta del interés por alguna vivienda en concreto. No tiene coste.

  2. Inscripción formal, reserva. Formalización del interés real por una vivienda, implica un desembolso variable según proyecto desde 1000€ hasta 3000€, aproximadamente

  3. Primer desembolso. Una vez creada la cooperativa y reunido todos los futuros propietarios, cooperativistas. Se hace frente a el primer desembolso que varía según proyecto entre el 20% y el 30% del coste total de las viviendas.
    Estos importes se depositan en una cuenta blindada bancaria a nombre de la cooperativa y que no puede gestionarse más que por la cooperativa y gestora, siempre bajo supervisión.
    La manera de desembolsar este primer importe varía según proyecto, desde un único pago hasta cuotas mensuales… etc. Este importe se utiliza para la compra del terreno y el comienzo de las obras.
    Todas estas cuentas están auditadas por una entidad bancaria reconocida, quien será quien avale el resto de la operación que supone el 70%-80% restante, para continuar y finalizar las obras.
    El banco suministra el dinero mes a mes para finalizar la obra mediante certificaciones mensuales de la ejecución de obra, asegurándose de que el dinero se invierte en la obra según proyecto. De esta manera y por intereses del mismo banco se controla todo el proceso garantizando toda la operación.

  4. Subrogación de hipotecas. Una vez finalizadas las obras el banco transfiere de manera individual a cada cooperativista el importe restante de su vivienda que supone según proyecto el 70% hasta el 80%, con lo que se completaría el pago total de la vivienda y con las condiciones que se establezcan de manera individual entre banco y cliente.

Así se completaría la forma de pago por la que el cliente compra su vivienda a través del modelo de cooperativa. Por regla general la misma entidad bancaria que avala el proyecto suele dar condiciones ventajosas a la hora de subrogar las hipotecas a los dueños de las viviendas, pero cada cliente (cooperativista) es libre de buscar su entidad bancaria.

Crédito promotor

La principal preocupación de quien decide apuntarse a una cooperativa y debe adelantar una cantidad importante de dinero. ¿Cómo puedo asegurarme de que me lo devolverán si surge algún problema? Hasta hace aproximadamente dos años, las cantidades entregadas a cuenta en una gestora de cooperativa se garantizaban mediante un seguro que exigía la ley. Sin él, las entidades financieras no permitían la apertura de cuentas especiales para depositar el dinero aportado por los cooperativistas y que serviría, primero para comprar de suelo y, después, para construir sus viviendas, una vez obtenida la licencia de obras.

A partir del 1 de enero de 2016, ninguna la cantidad entregada a cuenta antes de contar con licencia de obra estará garantizada por ley.
Puesto que a partir del 1 de enero entra en vigor la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación(LOE), que deja desamparados a quienes realicen aportaciones económicas a un proyecto antes de que la gestora o promotora cuente con la licencia de obras.
Para evitar esta desprotección, las gestoras de cooperativas llevan meses negociando con las entidades financieras la contratación de productos que permitan asegurar dichas cantidades antes de que se haya conseguido la licencia de obras.

El aval bancario y el 'project monitoring' son las fórmulas más frecuentes y habituales.

(Desde que se consigue la licencia de obra y se obtiene el préstamo promotor, cualquier pago que realizamos está supervisado y cuenta con el 'ok' del controlador, que es quien analiza y certifica que el proyecto y la obra van adelante, si se están cumpliendo los plazos y si los pagos se están realizando según lo previsto)

Una monitorización que permite que la cooperativa pueda disponer de los recursos económicos para sacar adelante sus viviendas puesto que, de lo contrario, se verían obligados a pignorar esas cantidades, es decir, a depositarlas en una cuenta especial sin tener opción a disponer de ellas. Lo que, a la larga, haría inviable el proyecto.