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Preguntas frecuentes

GENERALIDADES DE LAS COOPERATIVAS

Cooperativa de viviendas: ¿Qué es?

Es un conjunto de personas físicas, sin ánimo de lucro, que se agrupan voluntariamente para conseguir un fin común, que en este caso es la consecución de una vivienda y sus anejos a precio de coste y de las mejores calidades.

Para ello, los socios cooperativistas emplean la autopromoción. De esta forma, como se eliminan intermediarios (en este caso particular tanto la empresa promotora y la gestora) el precio de la vivienda se ve reducido notablemente sin verse afectadas las calidades de los materiales. Además son los socios quienes representan una parte activa en el proyecto ya que participan en el proceso de construcción y deciden determinados aspectos del proyecto, asesorados en todo momento por la gestora.

¿Qué características presenta una cooperativa de viviendas?

Las principales características son las siguientes:

  • no presenta ánimo de lucro, ya que su principal finalidad no es conseguir un beneficio propio a través del proyecto si no que consiste en la consecución de una vivienda a precio de coste en las mejores condiciones posibles.

  • presenta una organización jurídica propia, con sus Órganos de Gestión propios, elegidos por los cooperativistas.

  • Las aportaciones realizadas en base al capital social determinarán y limitarán la responsabilidad jurídica de la Cooperativa.

  • Los socios forman una parte activa importante de la cooperativa ya que, mediante las decisiones tomadas democráticamente en la Asamblea General, se determinarán aspectos importantes para la correcta evolución de la promoción.

¿Qué implica realizar una solicitud de una vivienda de cooperativa?

En el caso de ser solicitante únicamente implica el derecho a que se le informe sobre todo el proyecto y la promoción del mismo, además de tener la oportunidad de inscribirse en caso de que sea de su agrado. Por lo demás no implica ningún otro compromiso a mayores.

¿Hay diferencias entre un inscrito y un socio?

Son dos papeles diferentes, ya que:

  • Una persona inscrita es toda aquella que solicita información sobre el proyecto pero todavía no se ha formalizado una inscripción para adquirir ninguna vivienda. Es decir, un inscrito no tiene ni vivienda adjudicada ni forma parte de la cooperativa, sino que simplemente solicita información y posteriormente deberá confirmar si finalmente está interesado o no en el proceso de promoción.

  • Por el contrario, el socio cooperativista ya forma parte de la cooperativa con los pros y contras que ello conlleva (derechos y obligaciones con los que cuenta) como por ejemplo, que al ser integrante de la cooperativa puede tener ya una vivienda adjudicada o estar pendiente de ello, y que deberá ser responsable con el programa de pagos establecidos por los órganos de gestión.

¿Con qué derechos cuentan los socios de una cooperativa de viviendas?

El mayor derecho con el que cuentan los cooperativistas es el de la información. Además de esto, también tienen derecho a:

  • Participar en todas las actividades que lleve a cabo la cooperativa

  • Elegir y ser elegido para ser integrante de los Órganos Legislativos de la institución.

  • Tener la capacidad de proponer mejoras u otro tipo de propuestas así como tener la libertad de expresar sus opiniones al respecto. Además de participar democráticamente en las decisiones de la Asamblea General y otros Órganos Sociales mediante votaciones.

  • Contar con toda la información para que el socio sea capaz de tomar las decisiones más adecuadas a la situación, así como ser consecuente de las mismas y cumplir también con sus obligaciones.

  • En el caso que proceda, tiene el derecho de estar al corriente de las actualizaciones e incluso devoluciones de las aportaciones del Capital Social.

  • Aprobar las cuentas del ejercicio anterior presentadas por la Asamblea General.

¿Con qué accesibilidad cuentan los socios a la documentación de la Cooperativa?

En todo momento, los integrantes de la Cooperativa tienen el derecho que acceder a la información referente al proyecto, del cual ellos son partícipes de cierta manera. Es decir, la documentación tanto de la gestión del proyecto como la referente a la promoción, ya sean licencias, documentación administrativa o cualquier otro tipo de información, estará disponible en todo momento para que sea estudiada por los socios que deseen hacerlo. Únicamente estará restringido el acceso a los datos personales del resto de integrantes ya que este tipo de información está regulada por la Ley de Protección de Datos.

¿Cómo se estructura una Cooperativa para su buen funcionamiento?

Las Cooperativas presentan una organización de gestión propia, la cual será elegida por los socios cooperativistas, formada por:

  • ASAMBLEA GENERAL: es la agrupación de los socios donde, mediante reuniones, se toman ciertas decisiones respecto a la promoción. También es donde se expresan todas aquellas decisiones de los cooperativistas y se aprueban de forma democrática las medidas adoptadas por el Consejo Rector. De esta manera se aprobarán medidas importantes para el desarrollo del proyecto como el plan se seguimiento, proyecto de edificación, contratación de la obra… entre otras cosas.

  • CONSEJO RECTOR: es el máximo poder de la cooperativa, tanto a nivel jurídico, de gestión y representación de la institución, apoyado en todo momento en la legislación y Estatutos vigentes en cada momento y en la política establecida por la Asamblea General.

  • INTERVENTORES: Este órgano de Gestión se encuentra incluido en el consejo rector y estará formado como mínimo por tres socios, representando los cargos de: Presidente (esta persona será presidente tanto del consejo rector como de la cooperativa), Vicepresidente y secretario. La principal función de los interventores es el control de las cuentas de una forma anual.

¿Cómo se garantiza que las viviendas se terminen?

En este caso, como la forma de actuar es a través de la autopromoción del proyecto, es la propia Cooperativa la que deberá promover su continuidad, de tal manera que únicamente se verá frenado en el caso que exista una interrupción o retraso al realizar los pagos de las cuotas establecidas por parte de los socios. Este aspecto difiere con comprar una vivienda a una empresa inmobiliaria ya que en ese caso, si el promotor quiebra, la obra nunca llegará a su fin por falta de fondos.

De esta manera, los socios se aseguran que todos los fondos que ellos aportan durante el transcurso de la obra, están garantizados para conseguir su fin, que es la finalización del proyecto y la obtención de la Licencia de primera ocupación de las viviendas.

Para formar parte de la promoción, ¿Qué pasos hay que seguir?

Los pasos a seguir son los siguientes:

  • Cumplimentar y firmar la Solicitud de Adhesión a la Cooperativa y realizar la reserva de la vivienda, garaje y trastero. Para que el futuro socio se asegure la reserva de su elección y su posterior adjudicación, en este momento, es necesario el abono de la señal económica establecida.

  • Formalizar y firmar el contrato para la Adhesión de la vivienda y anejos junto con las cuotas de los pagos fijadas previamente a la firma. En este momento el solicitante de la vivienda se convierte en cooperativista.

  • Finalmente, antes de firmar el contrato de Adjudicación de vivienda y anejos, el socio deberá consultar con la entidad financiera para conseguir la financiación requerida para completar los pagos que quedan hasta la entrega de la vivienda y anejos.

¿Es posible darse de baja de una promoción?

En cualquier momento el cooperativista puede abandonar el proyecto, siempre y cuando presente un escrito explicando los motivos de su baja al Consejo Rector de la cooperativa. Una vez realizado este paso, el socio queda sujeto a lo establecido en los Estatutos de la cooperativa para la devolución de las cantidades económicas aportadas para el pago de su vivienda.

¿cuáles son las bases legales que regulan una Cooperativa de Viviendas?

Las Cooperativas de Vivienda se rigen mediante las leyes de Cooperativas de la Comunidad Autónoma (Ley 4/1999 de 30 de Marzo) en la que se encuentren, además de la Ley de Cooperativas Estatal (la ley 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas).

Además de esta regulación legislativa, las Cooperativas también se rigen por las normas y Estatutos aprobados y establecidos por los Órganos de Gestión establecidos por los socios que integran las instituciones de las que forman parte. Para que estos Estatutos propios sean válidos deben estar inscritos en el Registro de Cooperativas, junto con la Escritura de Constitución, para asegurar que cumplen todos los criterios de la Ley, pudiendo modificarse posteriormente.

¿Estarán disponibles muestras de los materiales que se utilizarán en la promoción para que los socios vean sus calidades?

Los materiales base se determinarán en el Proyecto Básico y en el de Ejecución, y también estarán incluidos en los Proyectos Técnicos. En el momento en el que seleccione la Empresa Constructora, se realizará una memoria de todos los materiales elegidos y sus calidades, la cual se incluirá en el Contrato de Adhesión. De esta manera, los socios en todo momento conocerán los materiales que se van a emplear para la construcción e incluso, en el caso de que lo soliciten, se podrán hacer modificaciones de los materiales a modo de mejoras.

Una vez se entregue la vivienda finalizada, ¿Qué otra documentación se entregará?

En el momento en que se haga la entrega de llaves, se aportará toda la documentación definitiva del proyecto, en la que se incluirá:

  • Licencia de Primera Ocupación

  • Empresas que han formado parte del proyecto y en su ejecución

  • Planos de la vivienda: distribución e instalaciones

  • consideraciones para el mantenimiento y el correcto uso de la misma

  • Garantías de los fabricantes de los materiales empleados y equipos instalados

  • Boletines de electricidad (copia para el usuario)

  • Guía para la contratación de suministros de energía y agua.

Una vez terminadas las viviendas, ¿Con qué garantías cuentan?

Las garantías de las viviendas están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación, de tal manera que son las mismas que si la vivienda fuese comprada a una empresa inmobiliaria de forma privada.

¿Se pueden vender las viviendas que se adquieren mediante una Cooperativa?

Si. Si se trata de viviendas libres, de tal manera que una vez que se realice la entrega de llaves de la propiedad, ésta podrá ser vendida sin ningún tipo de problema. En el caso de que se tratase de viviendas protegidas, también se podrían vender pero con unos requisitos económicos y condiciones específicos según marque la Ley vigente en ese momento.

TEMAS ECONÓMICOS

¿Por qué difiere el coste final de una vivienda de Cooperativa a una realizada por una empresa inmobiliaria?

Las viviendas que se adquieren en modo de cooperativa se adquieren a precio de coste porque se reducen los intermediarios, tanto a nivel de la empresa promotora, como también en este caso de la gestora. De esta manera se reducen los costes lo que se ve reflejado en el precio final de la vivienda.

Por qué es más barata la vivienda cuando se realiza en Cooperativa?

Se debe a 2 causas principales:

  • La Cooperativa de viviendas está formada por un conjunto de personas que actúan como “autopromotores” del proyecto, ahorrándose así el coste de una empresa promotora y gestora de viviendas.

  • Por otro lado, determinadas acciones jurídicas de las Cooperativas, cuentan con ayudas económicas o incluso están exentas de los pagos a Hacienda.

¿Cómo se determina el coste final de la vivienda y sus anejos?

El coste de las propiedades está previamente estudiado teniendo en cuenta múltiples factores para determinarlo, como el coste del solar, obras, tasas e impuestos, registros y escrituras, comercialización... entre otros gastos que conlleva el proyecto. Una vez estudiados todos estos agentes, se establecen los precios tanto de viviendas como de trasteros y garajes para su posterior promoción y constitución de la Cooperativa.

¿Se aplicará el Impuesto del Valor Añadido (IVA/IGIC)?

Sí, la compra de este tipo de vivienda está sujeta al Impuesto del Valor Añadido que esté vigente en ese momento. En el caso de los anticipos que van aportando los socios se devengará el IVA/IGIC

Al final de la promoción, ¿habré pagado el mismo IVA/IGIC que si fuera promoción directa?

sí, ya que con la entrega de llaves se procederá a completar el pago del IVA/IGIC vigente en ese momento del importe pagado en la vivienda y sus anejos, al igual que ocurre en una promoción realizada por una empresa promotora.

¿Están garantizadas las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas?

Por supuesto, ya que está regulado por la Ley 20/2015, de 4 de julio, la cual regula el dinero abonado contribuyente para la ejecución del proyecto durante la construcción. Esas cantidades siempre serán ingresadas en una cuenta bancaria cerrada (a la que nadie tiene acceso) a nombre de la Cooperativa. De esta manera, el dinero entregado estará protegido en el caso de que finalmente las obras no se puedan llevar a cabo por causas ajenas a la Cooperativa o que no se obtenga la licencia de primera ocupación.

¿Cómo se financia la promoción de viviendas?

El desarrollo y la finalización del proyecto se financian a través de las aportaciones que realizan los socios en las cuotas de pagos, junto con la financiación de una entidad bancaria, la cual garantiza la ejecución y entrega de las viviendas.

Quien financia la promoción?

Los socios a través de sus aportaciones económicas y por la financiación por parte de una entidad financiera de primer nivel.

En el caso de disponer dinero suficiente para cubrir las aportaciones económicas del proyecto, sin necesitar una financiación bancaria, ¿Puedo formar parte de la Cooperativa sin subrogarme al préstamo de la entidad bancaria?

sí, siempre y cuando la persona sea capaz de hacer frente a las cuotas establecidas. El único requisito económico es que se abonen las cantidades establecidas en el calendario de pagos, previamente establecido por la Empresa Gestora, para asegurar el buen desarrollo de la Cooperativa.

Que garantías existen con respecto a las cantidades económicas entregadas?

En todo momento las aportaciones económicas estarán protegidas según la normativa vigente en ese momento.

El proceso de la gestión económica llevado a cabo es el siguiente:

  • El primer paso es la apertura de una cuenta bancaria la cual cursa con una orden irrevocable para que nadie pueda tener acceso a ese dinero. De esta manera, antes de comprar el solar, se irán depositando los pagos previamente acordados en esa cuenta blindada. Todas las aportaciones que sean necesarias realizar para la adquisición del suelo y por tanto de la vivienda, presentarán una serie de garantías:

    • El único titular de la cuenta es la propia cooperativa

    • La cuenta se encontrará blindada por la orden de indisponibilidad de saldos que estará certificada por la entidad financiera elegida para la promoción.

  • Únicamente existen una serie de excepciones en las que la Cooperativa pueda tener acceso a los saldos de dicha cuenta, siempre con la supervisión de la entidad financiera:

    • Realizar pagos de los gastos generados por la propia cooperativa

    • Abonar los gastos/impuestos del terreno en el cual se llevará a cabo la promoción.

    • Devolver a cada socio cooperativista la cantidad económica que le corresponda en el caso de que al final no se pueda realizar la promoción o cuando un socio dé de baja de la Cooperativa

    • Abonar los impuestos generados por la actividad de la Cooperativa a la Agencia Tributaria

  • En el momento en el que se disponga del suelo y de la licencia de obra, el capital de la Cooperativa pasará a estar asegurado por el Seguro de Afianzamiento o Aval. Este seguro garantiza que, en el hipotético caso de que por alguna razón no se pueda llevar a cabo la promoción, el socio cooperativista pueda recuperar sus aportaciones económicas sin ningún tipo de problema.

Se puede cambiar la forma de pago establecida en el plan de adhesión?

Sí, siempre y cuando se modifique con un nuevo planteamiento de pagos en el cual se adelanten las cuotas. Esto sí que se aceptaría porque al adelantarse los pagos se conseguiría un ahorro en los intereses financieros que se deben abonar durante el proceso de construcción y por tanto también conlleva un ahorro económico en el coste final de la vivienda.

GESTIÓN

¿De qué manera informará la Gestora a los socios la evolución de la promoción?

La Gestora tiene la obligación de informar en todo momento de los cambios y avances que se vayan realizando en el desarrollo de la promoción a través de la página web e incluso haciéndoles llegar la información física a los cooperativistas. De esta manera los socios siempre podrán acceder a la información actualizada y así estar al corriente de todo cuando precisen, ya sea por los medios citados anteriormente como consultarla en la propia oficina de la Gestora.

Por otro lado, de una forma periódica la Gestora mantendrá reuniones con el Consejo Rector y posteriormente con los miembros de la Asamblea General para poner en común todos aquellos temas importantes hablados con el propio Consejo Rector.

¿Con qué frecuencia informara la gestora a los socios sobre el desarrollo de la promoción?

La Empresa Gestora tendrá la obligación de informar sobre los aspectos más importantes del desarrollo de la promoción en todo momento a los socios, ya sea a través de la página web manteniendo la información actualizada, vía telefónica o de forma presencial/escrita. Contará con total transparencia en todo momento hasta que se realice la entrega de llaves de la vivienda.

¿Quién es el responsable de la gestión de la promoción?

La promoción estará gestionada por una empresa gestora la cual se encargará del asesoramiento y la completa gestión de la cooperativa, hasta el momento de la entrega de llaves de las viviendas. Dentro de las competencias de la gestora se incluyen:

  • El asesoramiento jurídico y fiscal desde el momento de la fundación de la cooperativa, así como asesorar a los socios cooperativistas sobre sus derechos.

  • Gestión administrativa de todos los procesos necesarios para inscribir a la Cooperativa en el Registro de Cooperativas.

  • Asesoramiento técnico y financiero: Asesorar a la hora de buscar y adquirir el terreno donde se edificará, incluso en el planteamiento y edificación. En el caso que fuese necesario, también podrá aportar un asesoramiento técnico durante el desarrollo del proyecto de edificación y ayudar en la elección de la empresa constructora ya que este aspecto es muy importante por su complejidad tanto económica como jurídica (plazos, garantías, precios,…)

  • Asesoramiento comercial: Aconsejar sobre temas relacionados con la ejecución de la edificación hasta la hora de la entrega de las viviendas, dentro de los plazos y costes establecidos.

  • Atención al cliente

Es importante aclarar que la empresa gestora en ningún momento tendrá acceso a los fondos de la cooperativa. Únicamente podrá acceder a ellos si cuenta con una autorización procedente del Consejo Rector.

¿Los socios podrán conocer las cuentas de la Cooperativa?

Sí, ya que las cuentas serán auditadas y explicadas a los socios por la empresa Gestora y supervisadas por la Asamblea General. Como la gestora es independiente a la cooperativa, le permitirá tener una visión objetiva para redactar los informes y reflejar cualquier circunstancia o incidencia relevante que se presente. Finalmente, las cuentas deberán ser aprobadas y presentarse de forma anual en el Registro público que corresponda.C