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Preguntas frecuentes

GENERALIDADES DE LAS COOPERATIVAS

Cooperativa de viviendas: ¿Qué es?

Una cooperativa de viviendas es una agrupación de personas físicas que se juntan con el fin de conseguir un fin común, que en este caso es conseguir una vivienda por medio de la autopromoción, es decir, que dicho conjunto de personas son las encargadas de realizar todas las tareas que conlleva un proyecto de este tipo.
Debido a la complejidad del proceso es donde surge la figura de la gestora de cooperativa, una figura diferente de la cooperativa.

Una gestora de cooperativa es el equipo técnico encargado de realizar la propuesta de proyecto, conseguir el terreno, captar los interesados, llevar a cabo todas las gestiones administrativas, permisos, licencias… etc. Para finalmente ejecutar las obras y poder entregar una vivienda terminada a sus futuros inquilinos (cooperativistas) por medio de una cooperativa creada exclusivamente para un proyecto determinado. A cambio de todos los servicios prestados las gestoras reciben una contraprestación.

¿Qué características presenta una cooperativa/gestora de viviendas?

Las principales características son las siguientes:

  • Desde el primer momento se hace una valoración económica del proyecto y se establecen todos los costes relacionados con el proyecto para ponerlo en conocimiento de todos los miembros, lo que implica un conocimiento continuo del proyecto y garantiza la transparencia.

  • Todo el dinero no gastado en la realización del proyecto será devuelto a los cooperativistas una vez finalizadas las obras a modo de liquidación de la cooperativa. De esta manera se consigue un precio de compra de las viviendas más reducido ya que por medio de este sistema se eliminan intermediaros.

  • Presenta una organización jurídica propia, con sus Órganos de Gestión propios, elegidos por los cooperativistas.

  • Las aportaciones realizadas en base al capital social determinarán y limitarán la responsabilidad jurídica de la Cooperativa.

  • Los socios forman parte activa de la cooperativa ya que, mediante las decisiones tomadas democráticamente en la Asamblea General, se determinarán aspectos para la correcta evolución de la promoción y posterior gestión de la comunidad de vecinos.

¿Qué implica realizar una solicitud de una vivienda de cooperativa?

En el caso de ser solicitante únicamente implica el derecho a que se le informe sobre todo el proyecto y la promoción del mismo, además de tener la oportunidad de inscribirse en caso de que sea de su agrado. Por lo demás no implica ningún otro compromiso a mayores.

¿Hay diferencias entre un inscrito y un socio?

Son dos papeles diferentes, ya que:

  • Una persona inscrita es toda aquella que solicita información sobre el proyecto pero todavía no se ha formalizado una inscripción para adquirir ninguna vivienda. Es decir, un inscrito no tiene ni vivienda adjudicada ni forma parte de la cooperativa, sino que simplemente solicita información y posteriormente deberá confirmar si finalmente está interesado o no en el proceso de promoción.
    Para que una persona interesada pueda convertirse finalmente en socio cooperativista deberá pasar los filtros impuestos por la entidad bancaria que financia el proyecto. Y en caso de ser vivienda VPP (o VPO) deberá cumplir también con los requisitos impuestos por la comunidad autónoma.

  • Por el contrario, el socio cooperativista ya forma parte de la cooperativa con los pros y contras que ello conlleva (derechos y obligaciones con los que cuenta) como por ejemplo, que al ser integrante de la cooperativa puede tener ya una vivienda adjudicada o estar pendiente de ello, y que deberá ser responsable con el programa de pagos establecidos por los órganos de gestión.

¿Con qué derechos cuentan los socios de una cooperativa de viviendas?

El mayor derecho con el que cuentan los cooperativistas es el de la información. Además de esto, también tienen derecho a:

  • Participar en todas las actividades que lleve a cabo la cooperativa

  • Elegir y ser elegido para ser integrante de los Órganos Legislativos de la institución.

  • Tener la capacidad de proponer mejoras u otro tipo de propuestas así como tener la libertad de expresar sus opiniones al respecto. Además de participar democráticamente en las decisiones de la Asamblea General y otros Órganos Sociales mediante votaciones.

  • Contar con toda la información para que el socio sea capaz de tomar las decisiones más adecuadas a la situación, así como ser consecuente de las mismas y cumplir también con sus obligaciones.

  • En el caso que proceda, tiene el derecho de estar al corriente de las actualizaciones e incluso devoluciones de las aportaciones del Capital Social.

  • Aprobar las cuentas del ejercicio anterior presentadas por la Asamblea General.

¿Con qué accesibilidad cuentan los socios a la documentación de la Cooperativa?

En todo momento, los integrantes de la Cooperativa tienen el derecho de acceder a la información referente al proyecto, del cual ellos son partícipes de cierta manera. Únicamente estará restringido el acceso a los datos personales del resto de integrantes ya que este tipo de información está regulada por la Ley de Protección de Datos.

¿Cómo se estructura una Cooperativa para su buen funcionamiento?

Las Cooperativas presentan una organización de gestión propia, la cual será elegida por los socios cooperativistas, formada por:

  • ASAMBLEA GENERAL: es la agrupación de los socios donde, mediante reuniones, se toman ciertas decisiones respecto a la promoción. También es donde se expresan todas aquellas decisiones de los cooperativistas y se aprueban de forma democrática las medidas adoptadas por el Consejo Rector.

  • CONSEJO RECTOR: es el máximo poder de la cooperativa, tanto a nivel jurídico, de gestión y representación de la institución, apoyado en todo momento en la legislación y Estatutos vigentes en cada momento y en la política establecida por la Asamblea General.

  • INTERVENTORES: Este órgano de Gestión se encuentra incluido en el consejo rector y estará formado como mínimo por tres socios, representando los cargos de: Presidente (esta persona será presidente tanto del consejo rector como de la cooperativa), Vicepresidente y secretario. La principal función de los interventores es el control de las cuentas de una forma anual.

Para formar parte de un proyecto de vivienda, ¿Qué pasos hay que seguir?

Los pasos a seguir son los siguientes:

  • En primer lugar hay que contactar para apuntarse como interesado por una o varias viviendas a modo de pre-reserva para garantizarnos conseguir la vivienda deseada. Dado que siempre se respeta el orden cronológico de las pre-reservas.

  • Una vez cumplimentado el cupo de interesados, se llamará por orden de lista uno a uno para que un periodo breve de tiempo se formalice el interés cumplimentando y firmand la Solicitud de Adhesión a la Cooperativa y realizar la reserva de la vivienda, garaje y trastero. Para que el futuro socio se asegure la reserva de su elección y su posterior adjudicación, en este momento, es necesario el abono de la señal económica establecida.

  • Todos los candidatos a una de las viviendas deberán haber pasado los requisitos financieros impuestos por la entidad bancaria que financia el proyecto y en caso de ser vivienda VPP (o VPO) deberá cumplir también con los requisitos impuestos por la comunidad autónoma.

  • Formalizar y firmar el contrato para la Adhesión de la vivienda y anejos junto con las cuotas de los pagos fijadas previamente a la firma. En este momento el solicitante de la vivienda se convierte en cooperativista.

  • Finalmente, antes de firmar el contrato de Adjudicación de vivienda y anejos, el socio deberá consultar con la entidad financiera para conseguir la financiación requerida para completar los pagos que quedan hasta la entrega de la vivienda y anejos. Las entidades bancarias que financia el proyecto casi siempre dan condiciones ventajosas para el cooperativista, pero cada propietario es libre de elegir su propia entidad bancaria.

¿Es posible darse de baja de una promoción?

En cualquier momento el cooperativista puede abandonar el proyecto, siempre y cuando presente un escrito explicando los motivos de su baja al Consejo Rector de la cooperativa. Una vez realizado este paso, el socio queda sujeto a lo establecido en los Estatutos de la cooperativa para la devolución de las cantidades económicas aportadas para el pago de su vivienda.

El cooperativista recibirá las cantidades económicas en los tiempos establecidos en el contrato de adhesión que firmo a la hora de formar parte de la cooperativa. Este proceso suele acelerarse notablemente cuando hay otro nuevo socio que le sustituya.

¿Cuáles son las bases legales que regulan una Cooperativa de Viviendas?

Las Cooperativas de Vivienda se rigen mediante las leyes de Cooperativas de la Comunidad Autónoma (Ley 4/1999 de 30 de Marzo) en la que se encuentren, además de la Ley de Cooperativas Estatal (la ley 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas).

Además de esta regulación legislativa, las Cooperativas también se rigen por las normas y Estatutos aprobados y establecidos por los Órganos de Gestión que integran las instituciones de las que forman parte. Para que estos Estatutos propios sean válidos deben estar inscritos en el Registro de Cooperativas, junto con la Escritura de Constitución, para asegurar que cumplen todos los criterios de la Ley, pudiendo modificarse posteriormente.
Para ver más información de la normativa específica a cumplir según la comunidad autónoma puedes visitar la sección “normativa”

¿Estarán disponibles muestras de los materiales que se utilizarán en la promoción para que los socios vean sus calidades?

Antes del comienzo de las obras todos los socios podrán ver físicamente los diferentes tipos de muestras para elegir la configuración de su vivienda.
Los materiales se determinarán en el Proyecto Básico y en el de Ejecución, y también estarán incluidos en los Proyectos Técnicos. En el momento en el que seleccione la Empresa Constructora, se realizará una memoria de todos los materiales elegidos y sus calidades, la cual se incluirá en el Contrato de Adhesión. De esta manera, los socios en todo momento conocerán los materiales que se van a emplear para la construcción de sus futuras viviendas. /p>

Una vez se entregue la vivienda finalizada, ¿Qué otra documentación se entregará?

En el momento en que se haga la entrega de llaves, se aportará toda la documentación definitiva del proyecto, en la que se incluirá:

  • Licencia de Primera Ocupación

  • Empresas que han formado parte del proyecto y en su ejecución

  • Planos de la vivienda: distribución e instalaciones

  • Consideraciones para el mantenimiento y el correcto uso de la misma

  • Garantías de los fabricantes de los materiales empleados y equipos instalados

  • Boletines de electricidad (copia para el usuario)

  • Guía para la contratación de suministros de energía y agua.

Una vez terminadas las viviendas, ¿Con qué garantías cuentan?

Las garantías de las viviendas están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación, de tal manera que todas las viviendas de nueva construcción tienen que cumplir unas garantías establecidas por ley.

¿Se pueden vender las viviendas que se adquieren mediante una Cooperativa?

Si. Si se trata de viviendas libres una vez que se realice la entrega de llaves de la propiedad, ésta podrá ser vendida sin ningún tipo de problema. En el caso de que se tratase de viviendas protegidas, también se podrían vender pero con unos requisitos económicos y condiciones específicos según marque la Ley vigente en ese momento en su comunidad autónoma.

DUDAS SOBRE VPP (o VPO)

¿Qué es una VPP?

VPP son las siglas de Vivienda de Protección Pública, antes denominada Vivienda de Protección Oficial (VPO) es aquella que se destina a domicilio habitual y permanente del adjudicatario de la mismas y debe ser ocupada en los seis meses siguientes a su adjudicación o transmisión. Dentro del concepto de vivienda están comprendidos los garajes, trasteros, locales y demás elementos asimilables que se incluyan en la calificación definitiva de VPP.

¿Quién puede acceder VPP? ¿Qué requisitos hay que cumplir?

Para poder adquirir una vivienda VPP la persona solicitante debe cumplir una serie de requisitos impuestos por la Comunidad Autónoma donde se encuentre el edificio de viviendas, estos requisitos son:

  • Estar empadronado en la misma comunidad autónoma donde se quiere comprar el inmueble protegido

  • No poseer vivienda en propiedad, durante los últimos dos años

  • Dedicar el uso de la vivienda que se quiere comprar como primera vivienda

  • Tener una renta determinada, este factor dependerá de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda protegida y los integrantes de la unidad convivencial.

¿En que momento se debe cumplir los requisitos VPP?

El momento exacto en el que el solicitante de la vivienda tiene que cumplir los requisitos de acceso queda marcado con la fecha de la primera documentación que se registra para adquirir la vivienda. Es decir, en el primer momento que se firma el contrato de adhesión, pago de la reserva, etc.

¿Cuál es el periodo fiscal que hay que acreditar para cumplir con el requisito de la VPP?

Los ejercicios de los años fiscales tienen un periodo de plazo comprendido entre Julio del presente año fiscal y Julio del año siguiente. Por lo que si una persona se interesa por una vivienda VPP y hace el abono de la reserva, firma el contrato de adhesión… etc. Antes de Julio de 2018 por ejemplo, deberá presentar la documentación que acredite los ingresos del año 2016 para verificar que está entre los mínimos y máximos exigidos por la Comunidad Autónoma.

¿Si mi pareja posee una vivienda, puedo yo adquirir una vivienda de VPP?

Si. Siempre y cuando se cumplan los requisitos de acceso y no estéis registrados como pareja de hecho o casados en gananciales antes de la compra de la vivienda, dado que a efectos fiscales la persona solicitante es soltero/a.

¿Una vivienda calificada como VPP pasa a ser libre con el paso de los años?

Depende de la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda, en algunas comunidades al cabo de 20 ó 25 años las viviendas cambian su calificación a libre y en otras comunidades como el País Vasco este periodo se a alargado mucho más de 50 años, para dar a entender que la vivienda siempre es VPP.

De todas maneras para asegurarse lo mejor es consultar directamente al departamento de vivienda y urbanismo de la Comunidad Autónoma que es quien regula el tema.

¿Se puede vender una vivienda VPP?

Si. Se puede vender en un margen de precio establecido por la Comunidad Autónoma a la que pertenezca la vivienda, este margen se actualiza año a año por la Comunidad Autónoma.

¿Se puede alquilar una vivienda VPP?

Si. Siempre y cuando se solicite formalmente la intención de alquiler a la Comunidad Autónoma a la que pertenezca la vivienda y esta de su consentimiento.

TEMAS ECONÓMICOS

¿Por qué difiere el coste final de una vivienda de Cooperativa a una realizada por una empresa inmobiliaria?

Las viviendas que se adquieren en modo de cooperativa se adquieren a mejor precio porque se reducen los intermediarios. Adquirir una vivienda en cooperativa gestionada por un equipo técnico implica que a principio del proyecto se hace un estudio económico del total del proyecto sabiendo desde el primer momento los costes totales.

Estas cuentas siempre dejan un margen de dinero no utilizado, un colchón económico, que una vez finalizada la obra y liquidada la cooperativa se devuelve de manera proporcional a todos los socios cooperativistas.

Para ver más información sobre las ventajas de las cooperativas y la devolución de cantidades no utilizadas en el proyecto, ver el artículo “ventajas del sistema de cooperativas”

¿Cómo se determina el coste final de la vivienda y sus anejos?

Para calcular el coste final de las viviendas y sus anejos hay que tener muy en cuenta el tipo de vivienda que se prevé construir si es vivienda libre o VPP.

Si la vivienda es libre, el coste de las propiedades está previamente estudiado teniendo en cuenta múltiples factores para determinarlo, como el coste del solar, obras, tasas e impuestos, registros y escrituras, comercialización, honorarios técnicos (arquitectos, ingenieros...), honorarios de la gestora… entre otros gastos que conlleva el proyecto. Una vez estudiados todos estos agentes, se establecen los precios tanto de viviendas como de trasteros y garajes para su posterior promoción y constitución de la Cooperativa.
En el caso de viviendas VPP, el precio de venta de las viviendas está acotado por normativa de la Comunidad Autónoma, por lo que la empresa gestora que propone el proyecto, al igual que en las viviendas libres, hace un estudio de costes a la hora de proponer el proyecto previendo todo tipo de gastos, honorarios… etc. Para que el proyecto sea viable este resultado siempre será positivo y contará con un margen de dinero no utilizado con el fin último de devolverlo a los cooperativistas una vez realizada la liquidación final y disolución de la cooperativa.

¿Se aplicará el Impuesto del Valor Añadido (IVA/IGIC)?

Sí, la compra de este tipo de vivienda está sujeta al Impuesto del Valor Añadido que esté vigente en ese momento. Actualmente el IVA aplicable a las viviendas de nueva construcción es del 10%.

Al final de la promoción, ¿habré pagado el mismo IVA/IGIC que si fuera promoción directa?

Si, ya que con la entrega de llaves se procederá a completar el pago del IVA/IGIC vigente en ese momento del importe pagado en la vivienda y sus anejos, al igual que ocurre en una promoción realizada por una empresa promotora tradicional.

¿Están garantizadas las aportaciones económicas que realizan los socios cooperativistas?

Si. Todas las cantidades están reguladas por la Ley 20/2015, de 4 de julio, la cual regula el dinero abonado contribuyente para la ejecución del proyecto durante la construcción. Esas cantidades siempre serán ingresadas en una cuenta bancaria cerrada (a la que nadie tiene acceso) a nombre de la Cooperativa. De esta manera, el dinero entregado estará protegido en el caso de que finalmente las obras no se puedan llevar a cabo por causas ajenas a la Cooperativa o que no se obtenga la licencia de primera ocupación.

Para una mayor seguridad, las mismas entidades bancarias garantizan todas las cantidades entregadas por medio de avales bancarios. Por lo que el dinero aportado por los socios está totalmente garantizado y se destinará únicamente al pago del conjunto de costes relacionados con el proyecto.

¿Cómo se financia la promoción de viviendas?

El desarrollo y la finalización del proyecto se financian a través de las aportaciones que realizan los socios en las cuotas de pagos, junto con la financiación de una entidad bancaria, la cual garantiza la ejecución y entrega de las viviendas.

Los socios se encargan de la aportación del 20% inicial a la entidad bancaria y la entidad bancaria se encarga de aportar el 80% restante, para que una vez finalizadas las obras y entregadas las viviendas la misma entidad bancaria subroga, individualiza el crédito del proyecto a cada uno de los vecinos.
Por lo tanto la entidad bancaria es el mayor responsable de la financiación por ello es el encargado de estudiar uno a uno los candidatos a las viviendas y es quien valida a los futuros vecinos.

En el caso de disponer dinero suficiente para cubrir las aportaciones económicas del proyecto, sin necesitar una financiación bancaria, ¿Puedo formar parte de la Cooperativa sin subrogarme al préstamo de la entidad bancaria?

Si, siempre y cuando la persona sea capaz de hacer frente a las cuotas establecidas. El único requisito económico es que se abonen las cantidades establecidas en el calendario de pagos, previamente establecido por el equipo gestor, para asegurar el buen desarrollo de la Cooperativa.

¿Qué garantías existen con respecto a las cantidades económicas entregadas?

En todo momento las aportaciones económicas estarán protegidas según la normativa vigente en ese momento y por la entidad bancaria encargada de la financiación del proyecto. Todas las cantidades entregadas están avaladas por una entidad bancaria de primer nivel. Y por otro lado, la entidad bancaria abre una cuenta blindada a nombre de la cooperativa desde la cual irá pagando a los proovedores que actúen en el proyecto.

Para aumentar esta seguridad, la misma entidad bancaria introduce la figura del “Project monitor” que es una tercera empresa que se encarga de auditar la obra mes a mes para asegurarse que se ejecutan todos los trabajos que se indican en las certificaciones mensuales.

¿Se puede cambiar la forma de pago establecida en el plan de adhesión?

Sí, siempre y cuando se modifique con un nuevo planteamiento de pagos en el cual se adelanten las cuotas. Esto sí que se aceptaría porque al adelantarse los pagos se conseguiría un ahorro en los intereses financieros que se deben abonar durante el proceso de construcción y por tanto también conlleva un ahorro económico en el coste final de la vivienda.

GESTIÓN

¿De qué manera informará la Gestora a los socios la evolución de la promoción?

El equipo gestor tiene la obligación de informar en todo momento de los cambios y avances que se vayan realizando en el desarrollo de la promoción a través de la página web y a través de mailing. De esta manera los socios siempre podrán acceder a la información actualizada y así estar al corriente de toda la información.
Para la comunicación con todos los socios la manera más efectiva sería el envío de mailing, es decir, envío de email comunes a todos los socios donde se actualiza cada 7-15 días toda la información del proyecto, haciendo llegar a modo de “notificación” avances del proyecto, información de las obras… etc.

Por otro lado, de una forma periódica el equipo gestor mantendrá reuniones con el Consejo Rector y posteriormente con los miembros de la Asamblea General para poner en común todos aquellos temas importantes hablados con el propio Consejo Rector.

¿Con qué frecuencia se informará a los socios del avance del proyecto?

Todos los socios recibirán información del estado del proyecto por medio de la web y mailing con una frecuencia de 7-15 días informando de todos los procesos, gestiones y avances de las obras.

De todas maneras se dispondrá de atención telefónica continua y un espacio físico donde los socios puedan acudir personalmente para tratar cualquier tema, ver materiales… etc.

¿Quién es el responsable de la gestión de la promoción?

La promoción estará gestionada por un equipo gestor la cual se encargará del asesoramiento y la completa gestión de la cooperativa, hasta el momento de la entrega de llaves de las viviendas.

Que incluye todas las tareas administrativas, técnicas, financieras y comerciales para llevar a cabo el proyecto.

FUNCIONAMIENTO WEB CRONOSLIVE

¿Qué tipos de usuario hay en la web cronoslive?

Cualquier persona puede ver la información pública de los proyectos para poder informarse sin tener que hacer ningún tipo de registro.

Si se interesa por algún tipo de proyecto y por alguna vivienda concreta para poder optar a ella, el primer paso a realizar sería registrarse como interesado, sin ningún tipo de compromiso, contactando a través de vía telefónica, vía email o de forma presencial. En ese momento podemos diferenciar tres tipo de usuario:

  • Interesado, es un usuario que se ha registrado e interesado por una o varias viviendas, sin abonar nada y sin ningún tipo de compromiso. De esta manera se le da de alta en el sistema y tiene acceso a la sección privada del proyecto por el que se ha interesado.

  • Reserva, cuando el proyecto avanza y la persona interesada selecciona una vivienda hay que formalizar el interés por medio de un primer pago. En este momento el estado de usuario cambia de interesado a reserva.

  • Propietario, en una etapa más avanzada a nivel administrativo y antes del comienzo de las obras los usuarios tienen que hacer frente al primer desembolso para adquirir las viviendas y formalizar la adhesión a la cooperativa. Una vez realizado el primer pago el estado de usuario cambia de reserva a propietario.

Estoy interesado en un proyecto ¿cómo puedo apuntarme?

Una vez visto el proyecto si quiere apuntarse y optar a una vivienda propuesta, lo primero que tiene que hacer es contactar con nosotros vía telefónica, vía email o de forma presencial en alguna de las oficinas para indicarnos por que vivienda está interesado/a.
Para poder apuntarle como interesado solo es necesario su nombre completo, DNI, número de teléfono y email. Para poderle dar de alta en el sistema y usted mismo pueda acceder a su área privada y ver sus dato y las viviendas por las que está interesado/a.

¿Cómo puedo seleccionar las opciones de mi vivienda?

En todos los proyectos se ofrecerán una serie de configuraciones para que cada usuario pueda configurar la vivienda a su gusto. En la web siempre estará disponible los diferentes tipos de configuraciones disponibles.
Para poder elegir una configuración concreta, los usuarios deben estar dados de alta en el sistema y contactar vía telefónica, vía email o de forma presencial en alguna de las oficinas para registrar su configuración.

Estas configuraciones serán visibles en el área privada del usuario y podrán modificarla cuantas veces quieran contactando con el equipo de gestión hasta una fecha concreta establecida en el proyecto.

PREGUNTA FINAL!!!

¿No has podido resolver tus dudas?

Si no encuentras respuesta a tus dudas en esta sección de FAQ, ponte en contacto con nosotros para hacernos llegar tu consulta y la incorporaremos a esta sección.

Puedes contactar con nosotros a través del email: info@cronoslive.com